Συνεχίζει ακάθεκτη η κυβέρνηση το «εμπόριο ελπίδας» για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου που είδαν τις περιουσίες τους να απαξιώνονται καθώς έχασαν τη δυνατότητα να τα οικοδομήσουν, παράλληλα με ένα «κυνήγι θησαυρού» για όσους διαθέτουν ρευστό και πληροφόρηση σχετικά με τις ρυθμίσεις που θα φέρει η κυβέρνηση για την παράκαμψη των εμποδίων αδειοδότησης.
Εδώ και πάνω από έναν χρόνο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) υπόσχεται να δώσει νομοθετική λύση για την εκτός σχεδίου δόμηση, οι υποσχέσεις διαψεύστηκαν προεκλογικά, έκτοτε κυριάρχησαν διάφορες φήμες και τώρα κυκλοφορεί νέα εκδοχή «ρυθμίσεων» που θα περιληφθεί σε πολυνομοσχέδιο το οποίο διέρρευσε, με σαφείς ενδείξεις ότι έχει αλλάξει τουλάχιστον οκτώ φορές.
Η κυβέρνηση αρνήθηκε τον Δεκέμβριο του 2022 να δώσει κάποια παράταση με δεδομένο ότι δεν είχε προχωρήσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός και επέτρεψε μόνο να κατατεθούν αιτήσεις για άδειες και να παραληφθούν ακόμη και αν στον φάκελο δεν υπήρχαν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Οι αιτήσεις αυτές παραμένουν σε εκκρεμότητα ενώ η εμμονή της κυβέρνησης να δώσει συνολική παράταση αποδόθηκε στην πρόθεσή της να εξυπηρετήσει τα μεγάλα επιχειρηματικά σχέδια καθώς οι επενδυτές θα μπορούν να αγοράσουν τα «απαξιωμένα» οικόπεδα και να εκμεταλλευτούν τις συνενωμένες ιδιοκτησίες με διαφορετικούς όρους.
Τα θύματα των αποφάσεων
Τα δεδομένα επιδεινώθηκαν στη συνέχεια ακόμη περισσότερο καθώς άρχισαν να εκδίδονται αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που ακύρωναν τη δυνατότητα δόμησης ακόμη και σε οικόπεδα μεγαλύτερα των 4 στρεμμάτων εάν δεν είχαν «μέτωπο» και πρόσβαση σε αναγνωρισμένη οδό, δηλαδή σε δρόμο που θα έχει προκύψει από εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη. Η συντριπτική πλειονότητα των δρόμων, ειδικά στην περιφέρεια της χώρας, δεν έχει τέτοια αναγνώριση και το θέμα θα λυνόταν επίσης με την υλοποίηση των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που καρκινοβατούν. Οι αποφάσεις αυτές έπληξαν δηλαδή εκείνους που είχαν μεγαλύτερα οικόπεδα τα οποία έως τότε θεωρούνταν «άρτια» χωρίς να υπάρχουν παρεκκλίσεις.
Το αποτέλεσμα ήταν οι περισσότερες από τις ανά την επικράτεια Πολεοδομικές Υπηρεσίες (Υπηρεσίες Δόμησης) να «παγώσουν» κάθε έκδοση οικοδομικής άδειας. Οποιος, δηλαδή, κατέθετε σχετική αίτηση συναντούσε συνήθως την άρνηση των αρμόδιων υπαλλήλων, αν και υπάρχουν κάποιες Πολεοδομίες που συνεχίζουν να ερμηνεύουν τους νόμους διαφορετικά και να εκδίδουν άδειες κατά το δοκούν. Αρμόδιοι υπάλληλοι, με τους οποίους έχει επικοινωνήσει η «Εφ.Συν.», αναφέρουν επίσης ότι έχουν στείλει ερωτήματα στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζητώντας από εκείνο να εξηγήσει τα δεδομένα και να δώσει σαφείς οδηγίες. Ομως, απάντηση δεν έλαβαν ουδέποτε γραπτώς, ενώ προφορικά ενημέρωναν ότι επίκειται η νέα νομοθετική ρύθμιση.
Η τελευταία εκδοχή ρύθμισης κυκλοφορεί μέσα σε πολυνομοσχέδιο 125 άρθρων και 205 σελίδων όπου «οι ρυθμίσεις για τον εξορθολογισμό της εκτός σχεδίου δόμησης» πέφτουν μέσα σε έναν τεράστιο κουβά γεμάτο άλλες ρυθμίσεις «για την αντιμετώπιση των πολυεπίπεδων επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής», τη «διαχείριση των υδάτων της Θεσσαλίας με τη σύσταση και λειτουργία νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία Οργανισμός Διαχείρισης Υδάτων Θεσσαλίας Ανώνυμη Εταιρεία (ΟΔΥΘ Α.Ε.)», την ΕΥΔΑΠ Α.Ε. και την ΕΥΑΘ Α.Ε. Περιλαμβάνονται επίσης οι εξαγγελίες που έκανε το περασμένο φθινόπωρο ο υπουργός ΠΕΝ Θεόδωρος Σκυλακάκης για την είσοδο των ιδιωτών στα δάση, υποτίθεται για τον καθαρισμό τους, με την επιχορηγούμενη απομάκρυνση της ξυλείας που κάποτε υλοποιούσε η Δασική Υπηρεσία ώστε να μην προκαλούνται πυρκαγιές.
Στο ίδιο νομοσχέδιο εμφανίζονται επίσης ρυθμίσεις για την Αστική Ανθεκτικότητα, το πρόγραμμα Απόλλων για τη μείωση του ενεργειακού κόστους των ευάλωτων νοικοκυριών, τους δήμους και τις περιφέρειες, τους ΤΟΕΒ-ΓΟΕΒ, χωρίς να λείπουν και άλλες ρυθμίσεις για έργα Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας, την αντιμετώπιση των ρευματοκλοπών και τη δημιουργία ηλεκτρικού χώρου.
Φωτογραφική ρύθμιση για έχοντες και κατέχοντες της τελευταίας πενταετίας
Ενα νέο στοιχείο που εντοπίζεται στην τελευταία διαρροή του πολυνομοσχεδίου είναι η προϋπόθεση της γειτνίασης με δύο παλαιότερες κατοικίες σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από το οικόπεδο που ζητά άδεια δόμησης.
Η γενική πρόβλεψη της νομοθετικής ρύθμισης για γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο, κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας, δρόμο είναι ότι: «Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο».
Ομως, για τα οικόπεδα προ του 1985 και έως το 2003, παράλληλα με τις άλλες πολεοδομικές προϋποθέσεις επιτρέπεται σε αυτά η δόμηση μόνον εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού. Και μπορούν να ανεγερθούν νέες κατοικίες μόνον σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτίρια της περιοχής που έχουν ανεγερθεί νόμιμα.
Η ρύθμιση αυτή προσπαθεί να παρακάμψει την έννοια της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης με τη λογική ότι το πρώτο σπίτι που χτίζεται κάπου είναι εκείνο που διαταράσσει το τοπίο ενώ τα επόμενα προκαλούν μικρότερη ενόχληση. Παραμένει άγνωστο εάν αυτό το σκεπτικό θα γίνει δεκτό από το Συμβούλιο της Επικρατείας στην περίπτωση που θα υπάρξει κάποια προσφυγή. Υπενθυμίζεται ότι μεγάλες περιβαλλοντικές οργανώσεις και ο Σύνδεσμος Πολεοδόμων Χωροτακτών έχουν τοποθετηθεί αρνητικά στις ρυθμίσεις που κατά καιρούς διαρρέουν δείχνοντας ότι θα καταθέσουν προσφυγές.
Για τα «τυφλά» οικόπεδα προβλέπεται δικαίωμα δόμησης «σε νομίμως συστημένη δουλεία διόδου, υφιστάμενη προ του 1985, ανεξαρτήτως πλάτους, η οποία να συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών».
Επικαιροποιούνται οι μεταβατικές ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, οι οποίες αφορούν τόσο γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων όσο και τα εκτός σχεδίου γήπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, για τα οποία καταργήθηκε το δικαίωμα δόμησης με τον νόμο 4759/2020. Για τα μικρά οικόπεδα ισχύει προθεσμία έως το τέλος Μαρτίου 2024 για την έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκριση οικοδομικής άδειας εφόσον οι ιδιοκτήτες τους έκαναν χρήση της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης του ΥΠΕΝ και υπέβαλαν αιτήσεις έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022.
Οι κερδισμένοι
Μεγάλοι κερδισμένοι των ρυθμίσεων αυτών φαίνεται πως θα είναι όσοι αγόρασαν και συνεχίζουν να αγοράζουν οικόπεδα την τελευταία πενταετία. Αυτό προκύπτει από την αναφορά στην παράγραφο 3Β του άρθρου 80, σύμφωνα με την οποία εξαιρούνται των περιορισμών τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31/5/1985 και για τα οποία υπογράφηκαν συμβόλαια μέσα στην τελευταία πενταετία μέσα στα οποία αναφέρεται «ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και υφίσταται σχετική υπεύθυνη δήλωση μηχανικού του ν. 651/78 επί του σχεδίου που συνοδεύει τη συμβολαιογραφική πράξη».
Σύμφωνα με πληροφορίες, παράγοντες που διαθέτουν οικονομική ρευστότητα και είχαν πρόσβαση στις επικείμενες ρυθμίσεις συνέχισαν να αγοράζουν τέτοια οικόπεδα σε πολλές περιοχές της Ελλάδας και κυρίως στη νησιωτική χώρα και ιδιαίτερα στις Κυκλάδες. Εννοείται ότι τέτοιοι «έχοντες και κατέχοντες πληροφορίες» θα πρέπει να προλάβουν να ξεκινήσουν τη δόμηση πριν κατατεθούν προσφυγές και εκδοθούν οι πρώτες αποφάσεις του ΣτΕ.
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει επίσης περιβαλλοντικό τέλος για όσους θα θελήσουν να επωφεληθούν. Το ύψος του θα καθοριστεί εκ των υστέρων και αναμένεται να φουσκώσει ακόμη περισσότερο τα έσοδα του Πράσινου Ταμείου που υποτίθεται χρηματοδοτεί πράξεις για αναστροφή της περιβαλλοντικής υποβάθμισης. Παραμένει άγνωστο πότε το νομοσχέδιο θα βγει σε δημόσια διαβούλευση και αν θα ψηφιστεί πριν ή μετά τις ευρωεκλογές.