«Μικρό καλάθι» θα πρέπει να κρατούν όσοι αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο καθώς η χθεσινή μείωση του επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 25 μονάδες βάσης δεν αναμένεται να γίνει αισθητή στην τσέπη των δανειοληπτών.
Αυτό επιβεβαιώνουν στη «Ν» πηγές του τραπεζικού κλάδου που εξηγούν ότι, ειδικά στην κατηγορία των νέων στεγαστικών δανείων, οι εγχώριες τράπεζες έχουν απορροφήσει τις διαδοχικές αυξήσεις που υπέστη το Euribor από το καλοκαίρι του 2022 έως σήμερα.
Όσον αφορά στα υφιστάμενα δάνεια, θυμίζεται ότι όσα είναι ενήμερα βρίσκονται σε καθεστώς προστασίας έως τον Μάιο του 2025, στο πλαίσιο μιας έκτακτης πρωτοβουλίας των τραπεζών για προστασία των συνεπών δανειοληπτών από τις ραγδαίες αυξήσεις.
Το 95% των δανείων είναι σταθερού επιτοκίου
Ωστόσο, το σύνολο σχεδόν (95%) των δανείων που εκταμιεύεται συνολικά στη χώρα τα τελευταία χρόνια αφορά σε δάνεια σταθερού επιτοκίου, καθώς η διάθεση των δανειοληπτών για ρίσκα έχει εξανεμιστεί μετά το ράλι των επιτοκίων του ευρώ κατά 4,5 μονάδες βάσης την τελευταία διετία.
«Το τελικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων (σταθερού επιτοκίου) σήμερα δεν έχει αλλάξει σχεδόν καθόλου από το 2019, όταν τα επιτόκια ήταν αρνητικά», εξηγεί στη «Ν» αρμόδια τραπεζική πηγή. Και αυτό διότι καθώς τα επιτόκια αυξάνονταν, οι τράπεζες απορρόφησαν τις αυξήσεις προκειμένου να παραμείνουν τα προϊόντα τους ανταγωνιστικά.
Κάμψη στη ζήτηση
Την τελευταία διετία, εξάλλου, η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έχει υποστεί σημαντική κάμψη, με τη συνολική παραγωγή το πρώτο 8μηνο του έτους να μην υπερβαίνει τα 700 εκατ. ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι, εάν εξαιρεθούν οι χορηγήσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου», η ζήτηση έχει παραμείνει στάσιμη σε σύγκριση με το 2023.
Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, τα στεγαστικά που φέρουν σταθερό επιτόκιο σε όλη τη διάρκεια της ζωής του δανείου τιμολογούνται με επιτόκιο 4%, ενώ το περιθώριο επιτοκίου (spread) διαμορφώνεται στο 2% περίπου. Αξίζει να αναφερθεί ότι τα περιθώρια κέρδους των τραπεζών έχουν συμπιεστεί περαιτέρω το τελευταίο έτος εν μέσω ανταγωνισμού μεταξύ των τραπεζών στη στεγαστική πίστη -ιδίως μετά την επιτυχία του πρώτου προγράμματος «Σπίτι μου».
Στο πλαίσιο αυτό, τα πιστωτικά ιδρύματα προσφέρουν ειδικά προγράμματα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας από νέους με ειδικούς όρους (π.χ. εκπτώσεις επιτοκίων), ώστε να γεφυρώσουν τη μεγάλη ζήτηση για πρώτη κατοικία με την περιορισμένη περίμετρο του πρώτο προγράμματος «Σπίτι μου». Ενδεικτικά, συστημική τράπεζα προσφέρει επιτόκιο έως 3% για στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο την πρώτη τριετία.
Στεγαστικά: Κίνητρα για μείωση επιτοκίων δίνει η ΕΚΤ
Ωστόσο, η μείωση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια καθίσταται ακόμη πιο επιτακτική μετά τη μείωση 60 μονάδων βάσης στην οποία προχώρησε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα στο επιτόκιο των πράξεων κύριας αναχρηματοδότησης, γεγονός που αναμένεται να οδηγήσει σε σημαντική μείωση του κόστους του διατραπεζικού δανεισμού.
Υλοποιώντας τις εξαγγελίες που έχει πραγματοποιήσει ήδη από την περασμένη άνοιξη, η ΕΚΤ μειώνει την ψαλίδα μεταξύ του επιτοκίου διατραπεζικού δανεισμού και καταθέσεων στην ΕΚΤ στις 15 από 50 μονάδες βάσης που ήταν σταθερά από το 2019.
Με τη μείωση αυτή, η ΕΚΤ ουσιαστικά «ψαλιδίζει» τους τόκους που πληρώνουν οι ευρωπαϊκές τράπεζες για να εξασφαλίσουν ρευστότητα από τη Φρανκφούρτη, ανοίγοντας τον δρόμο για πιο φθηνό δανεισμό του ευρωπαϊκού τραπεζικού συστήματος. Ουσιαστικά, δηλαδή, η κεντρική τράπεζα δίνει σήμερα στις εμπορικές να προχωρήσουν σε πιο γενναιόδωρες μειώσεις στεγαστικών δανείων στο πλαίσιο της νομισματικής χαλάρωσης που έχει ξεκινήσει από τον περασμένο Ιούνιο.