Στο τέλος του 2021 τα πράγματα έμοιαζαν ρόδινα για τον παγκόσμιο κλάδο κατοικιών. Στις 38 χώρες του ΟΟΣΑ οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν με τον ταχύτερο ρυθμό από τότε που άρχισαν να τηρούνται αρχεία, πριν από 50 χρόνια.
Η ανάλυση δεδομένων της εταιρείας συμβούλων Oxford Economics δείχνει μια παρόμοια τάση. Σε 41 χώρες, από τη Νορβηγία μέχρι τη Νέα Ζηλανδία, οι τιμές κατοικιών αυξάνονταν, ενισχυμένες από τα ιστορικά χαμηλά κόστη δανεισμού και από τους αγοραστές που είχαν αποταμιεύσεις για να ξοδέψουν. Αναμφίβολα, ποτέ δεν υπήρξε καλύτερη εποχή για να αποκτήσεις ένα σπίτι.
Αυτό που έχει αλλάξει, βεβαίως, είναι το φάσμα των αυξανόμενων τιμών και το οικονομικό σοκ της εισβολής της Ρωσίας στην Ουκρανία. Αυτό τροφοδότησε μια εκτίναξη του πληθωρισμού -που τώρα βρίσκεται σε υψηλά πολλών δεκαετιών σε πολλές χώρες- που ώθησε τις κεντρικές τράπεζες ανά τον κόσμο να προχωρήσουν σε σημαντική σύσφιξη της νομισματικής τους πολιτικής. Ο ΟΟΣΑ προβλέπει επίσης πως οι μισθοί σε πραγματικούς όρους πιθανόν θα μειωθούν του χρόνου.
Η κατάληξη είναι πως την έκρηξη στην αγορά κατοικίας που προκλήθηκε από την πανδημία στις πλουσιότερες χώρες του κόσμου, πιθανόν θα ακολουθήσει η ευρύτερη επιβράδυνση της αγοράς κατοικίας από την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κατάρρευσης. Αυτό, με τη σειρά του, θα μπορούσε να προσθέσει περαιτέρω πιέσεις στις οικονομίες που χάνουν τις δυνάμεις τους.
Τώρα, σχεδόν όλες οι χώρες της βάσης δεδομένων της Oxford Economics αναμένεται να βιώσουν επιβράδυνση του χρόνου, κάτι που σηματοδοτεί την πιο ευρεία αποκλιμάκωση της ανάπτυξης των τιμών κατοικιών από το 2000 τουλάχιστον. Περισσότερο από το ήμισυ είναι πιθανόν να καταγράψουν ξεκάθαρη συρρίκνωση τιμών -κάτι που είδαμε τελευταία φορά το 2009.
«Αυτό είναι το πιο ανησυχητικό outlook της αγοράς κατοικιών από το 2007-2008, με τις αγορές να βρίσκονται μεταξύ της προοπτικής μέτριων υποχωρήσεων και πολύ μεγαλύτερων πτώσεων» σημειώνει ο Adam Slater, επικεφαλής οικονομολόγος της Oxford Economics. «Η συνεχιζόμενη εκτίναξη των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων στις προηγμένες οικονομίες απειλεί να ωθήσει ορισμένες αγορές κατοικιών σε βαθιές πτώσεις».
Το ΔΝΤ συμφωνεί. Προειδοποιεί πως η παγκόσμια αγορά κατοικιών βρίσκεται σε «σημείο καμπής». «Καθώς οι κεντρικές τράπεζες σε όλο τον κόσμο σφίγγουν επιθετικά τη νομισματική πολιτική για να αντιμετωπίσουν τις πιέσεις στις τιμές, η εκτίναξη του κόστους δανεισμού και τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού, σε συνδυασμό με τις εκτεταμένες αποτιμήσεις των κατοικιών, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε απότομη πτώση των τιμών των κατοικιών», αναφέρει η έκθεση για την παγκόσμια χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Αυτή η «απότομη πτώση» θα είναι ευρέως διαδεδομένη. Ενώ η ανάλυση των FT που βασίζεται σε στοιχεία της Oxford Economics καλύπτει σε μεγάλο βαθμό τις ανεπτυγμένες οικονομίες, το ΔΝΤ προβλέπει ότι σε ένα εξαιρετικά δυσμενές σενάριο, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν κατά 25% τα επόμενα τρία χρόνια στις αναδυόμενες αγορές, έναντι 10% στις ανεπτυγμένες οικονομίες.
Μια επιβράδυνση της αγοράς κατοικίας είναι επίσης πιθανό να συμπιέσει την ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα, πλήττοντας τον κατασκευαστικό τομέα και τους προμηθευτές του.
Ο Slater προβλέπει ότι η ύφεση στην αγορά κατοικίας θα μπορούσε να μειώσει την παγκόσμια ανάπτυξη κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες ως αποτέλεσμα της μείωσης των δαπανών και κατά άλλες 0,6 ποσοστιαίες μονάδες λόγω της μείωσης των επενδύσεων σε κατοικίες. Η Τράπεζα του Καναδά εκτιμά ότι η ύφεση της αγοράς κατοικιών θα μειώσει την οικονομική ανάπτυξη κατά 0,6 ποσοστιαίες μονάδες στο 0,9% το επόμενο έτος.
Η δυναμική αυτή εκδηλώνεται ήδη στην Κίνα, όπου η κρίση των ακινήτων έχει ενταθεί τους τελευταίους μήνες και η οικονομία της αναπτύχθηκε φέτος με τον βραδύτερο ρυθμό από την έναρξη καταγραφής στοιχείων το 1992, εξαιρουμένης της περιόδου της πανδημίας. Η πωλούμενη στεγαστική επιφάνεια είναι μειωμένη κατά 26% το έτος έως τον Σεπτέμβριο σε σύγκριση με την ίδια περυσινή περίοδο.
Επειδή η πώληση των ακινήτων που δεν έχουν ακόμη κατασκευαστεί αποτελεί σημαντική πηγή χρηματοδότησης για τους κατασκευαστές, η απότομη μείωση καθώς η χώρα πιέζει για την πολιτική «μηδενικής Covid» έχει δημιουργήσει αυτοτροφοδοτούμενες πιέσεις ρευστότητας και έχει βλάψει την οικονομία.
Πολύ ακριβός ο δανεισμός
Ο μεγαλύτερος παράγοντας της επιβράδυνσης είναι αναμφισβήτητα τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Στις ΗΠΑ, το επιτόκιο για μια συμφωνία 30ετούς διάρκειας έχει σταθεροποιηθεί στο 7% περίπου, υπερδιπλάσιο από το περυσινό και το υψηλότερο από το 2008, μετά από μια ταχεία διαδοχή αυξήσεων των επιτοκίων από τη Fed.
Σε συνδυασμό με την έκρηξη των τιμών των κατοικιών τα δύο προηγούμενα χρόνια, η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου για ένα τυπικό ακίνητο αυξήθηκε σε περισσότερα από 2.600 δολάρια, από 1.700 δολάρια ένα χρόνο νωρίτερα.
«Αυτά είναι επιτόκια που είναι πιθανό να αποτελέσουν πολύ περισσότερο αντίθετο άνεμο και πράγματι βλέπουμε την αγορά κατοικίας να επιβραδύνεται», λέει ο Nathan Sheets, επικεφαλής οικονομολόγος της αμερικανικής τράπεζας Citi.
Το μοτίβο αυτό είναι παρόμοιο σε πολλές χώρες. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων ετών σε ολόκληρη την ευρωζώνη, καθώς και στον Καναδά, στην Αυστραλία και στη Νέα Ζηλανδία. «Με τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων να αυξάνονται και τις τράπεζες να συγκρατούν τον δανεισμό, συμπιέζοντας τη ζήτηση, παραμένουμε σίγουροι για την άποψή μας ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών στην ευρωζώνη θα μειωθεί απότομα και θα γίνει αρνητική μέχρι το τέλος του 2023», λέει η Melanie Debono, οικονομολόγος της Pantheon Macroeconomics.
Ο Marcel Thieliant, οικονομολόγος της Capital Economics, εκτιμά ότι οι πληρωμές στεγαστικών δανείων στη Νέα Ζηλανδία έχουν ήδη εκτοξευθεί σε ποσοστό άνω του 60% του μέσου εισοδήματος, από κάτω του 45% πριν από το ξέσπασμα της Covid-19. Με τα επιτόκια να αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω, προβλέπει πτώση των τιμών των κατοικιών της Νέας Ζηλανδίας κατά 25% από την κορύφωσή τους τον Νοέμβριο.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η αγορά ενυπόθηκων δανείων βιώνει αναταράξεις λόγω της πολιτικής κρίσης που προκλήθηκε από τις μεγάλες φορολογικές περικοπές που πρότεινε η βραχύβια κυβέρνηση της Liz Truss. Οι αγορές έχουν ηρεμήσει με τον διορισμό του Rishi Sunak, του νέου πρωθυπουργού, αλλά τα επιτόκια εξακολουθούν να αναμένεται να αυξηθούν σε περίπου 4,6% το επόμενο έτος από το τρέχον 3%. Το βρετανικό think tank Resolution Foundation υπολόγισε ότι για σχεδόν το ένα πέμπτο των νοικοκυριών, οι πληρωμές των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να εκτοξευθούν κατά περισσότερο από 5.000 λίρες ετησίως μέχρι το τέλος του 2023. Ως αποτέλεσμα, οι οικονομολόγοι προβλέπουν ότι το 2023 οι τιμές των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο θα καταρρεύσουν, κυμαινόμενες από 4,4% για την Oxford Economics έως 10% και 12% για το κτηματομεσιτικό γραφείο Savills και τη συμβουλευτική εταιρεία Capital Economics, αντίστοιχα.
Η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων αντανακλά την αύξηση των επιτοκίων πολιτικής που έχουν αυξηθεί απότομα, καθώς πολλές κεντρικές τράπεζες δίνουν μάχη να αντιμετωπίσουν τον ταχύτερο ρυθμό πληθωρισμού των τελευταίων δεκαετιών. Οι ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και η ευρωζώνη μαζί έχουν αυξήσει τα επιτόκια κατά σχεδόν 900 μ.β. τον τελευταίο χρόνο, ενώ οι αγορές αναμένουν άλλη μια αύξηση 400 μ.β. μέχρι το καλοκαίρι του επόμενου έτους. Οι περισσότερες αναδυόμενες αγορές έχουν δει ακόμη πιο απότομες αυξήσεις των επιτοκίων. Η Βραζιλία αύξησε επιθετικά τα επιτόκια στο 13,75% από μόλις 2% τον Ιανουάριο του 2021 και, στην Ουγγαρία, υπήρξε αύξηση 12,4 ποσοστιαίων μονάδων στο 13%.
«Ο γενικός κανόνας μας ήταν ότι κάθε αύξηση των επιτοκίων πολιτικής κατά 100 μονάδες βάσης οδηγεί σε μείωση της αύξησης των τιμών των κατοικιών κατά μιάμιση έως δύο ποσοστιαίες μονάδες», λέει ο Prakash Loungani, σύμβουλος στο τμήμα ερευνών του ΔΝΤ.
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα υπολογίζει ότι σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, μια αύξηση του επιτοκίου των ενυπόθηκων δανείων κατά 1 ποσοστιαία μονάδα αντιστοιχεί σε μείωση των τιμών των κατοικιών κατά περίπου 9% και σε μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 15% μετά από περίπου δύο χρόνια.
Καθώς οι οικονομικές πιέσεις στα νοικοκυριά αυξάνονται, οι αποταμιεύσεις που συσσωρεύτηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας και συνέβαλαν στη στήριξη της στεγαστικής έκρηξης εξαντλούνται με ταχείς ρυθμούς. Τα νοικοκυριά όχι μόνο μπορούν να αγοράσουν λιγότερα με τα χρήματά τους, αλλά είναι πιο πιθανό να δυσκολευτούν να αποταμιεύσουν για μια προκαταβολή.
Στις ΗΠΑ, «η αύξηση του κόστους διαβίωσης και η πτώση των αγορών μετοχών έχουν καταστήσει πιο δύσκολη την αποταμίευση αρκετής προκαταβολής για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας -του ‘αιμοδότη’ της αγοράς», λέει ο James Knightley, οικονομολόγος της ING.
Η όποια ισχύς υπάρχει στην αγορά κατοικίας αντανακλά εν μέρει τους αγοραστές που σπεύδουν να κλειδώσουν συμφωνίες υποθηκών πριν αυξηθούν περαιτέρω τα επιτόκια. Οι τιμές των ενοικίων παραμένουν επίσης ισχυρές, λόγω της σταθερής ζήτησης από εκείνους που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα ακίνητο.
Σε πολλές χώρες, οι τιμές των κατοικιών διατηρούνται από τα χαμηλά αποθέματα κατοικιών. Τον Οκτώβριο, το απόθεμα ακινήτων προς πώληση στο Ηνωμένο Βασίλειο για κάθε επιθεωρητή ήταν το χαμηλότερο από την έναρξη των καταγραφών το 1978, ενώ τα αποθέματα παραμένουν χαμηλά με βάση τα ιστορικά δεδομένα στις ΗΠΑ.
Αλλά τα σημάδια της ύφεσης της αγοράς είναι σαφώς ορατά. Ο πληθωρισμός των κατοικιών επιβραδύνεται ήδη στις περισσότερες αγορές, συμπεριλαμβανομένης της Γερμανίας, της Αυστραλίας και της Κίνας. Η Αυστραλία κατέγραψε την πρώτη ετήσια συρρίκνωσή της και στις ΗΠΑ η ετήσια αύξηση των τιμών των κατοικιών επιβραδύνθηκε στο 13% τον Αύγουστο από 16% τον προηγούμενο μήνα, η ταχύτερη επιβράδυνση από τότε που ξεκίνησε ο δείκτης το 1975. Η Capital Economics αναμένει ότι οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ θα υποχωρήσουν κατά 8% από την κορυφή έως το κατώτατο σημείο το επόμενο έτος.
Η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Knight Frank ανέφερε ότι, στο τέλος του τρίτου τριμήνου, οι τιμές των κατοικιών στις μεγάλες πόλεις βρίσκονταν στο δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο επιβράδυνσης της αύξησης. Πόλεις στη Νέα Ζηλανδία, στον Καναδά και στη Νορβηγία καταγράφουν διψήφια συρρίκνωση.
Επειδή το χαμηλό απόθεμα εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, η επερχόμενη κάμψη είναι πιο ορατή στις συναλλαγές. Στην ευρωζώνη, οι τράπεζες απορρίπτουν όλο και περισσότερο στεγαστικά δάνεια, και αυστηροποιούν τους όρους για τα ήδη χορηγηθέντα. Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώθηκε με τον ταχύτερο ρυθμό της τελευταίας δεκαετίας, σύμφωνα με την έρευνα τραπεζικού δανεισμού για το τέταρτο τρίμηνο. Τον Σεπτέμβριο, τα νέα δάνεια για αγορά κατοικίας μειώθηκαν κατά 30% σε σχέση με τον αντίστοιχο περυσινό μήνα.
Οι συναλλαγές ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο μειώθηκαν κατά 32% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο. Οι επιθεωρητές κατοικιών ανέφεραν επίσης τη μεγαλύτερη πτώση στις νέες έρευνες αγοραστών τον Οκτώβριο από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης, εξαιρουμένης της διακοπής της αγοράς κατοικιών κατά τη διάρκεια του πρώτου lockdown για την Covid-19.
Στις ΗΠΑ, οι πωλήσεις κατοικιών τον Σεπτέμβριο μειώθηκαν κατά 24% σε ετήσια βάση – πολύ κάτω από τα προ της πανδημίας επίπεδα. Οι αιτήσεις χορήγησης στεγαστικών δανείων υποχώρησαν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 25 ετών στις ΗΠΑ.
Η αμερικανική αγορά κατοικίας «εξατμίζεται», λέει ο Mark Zandi, επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics. Ο Paul Ashworth, επικεφαλής οικονομολόγος της Capital Economics στις ΗΠΑ, συμμερίζεται την άποψη αυτή, λέγοντας ότι η στεγαστική δραστηριότητα «έχει αποδεκατιστεί απολύτως». Τα στοιχεία για το Τορόντο είναι ακόμη πιο δραματικά. Η καναδική πόλη ανέφερε πτώση 96% στις πωλήσεις μονοκατοικιών και 89% στις πωλήσεις διαμερισμάτων.
Παίρνοντας μαθήματα από το παρελθόν
Ωστόσο, ο κίνδυνος μιας πτώσης της αγοράς κατοικιών δεν είναι κοινός σε όλες τις χώρες. Στον Καναδά, τη Νέα Ζηλανδία και την Αυστραλία, για παράδειγμα, η επιτάχυνση στις τιμές τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό με το μεγάλο ποσοστό των νοικοκυριών με στεγαστικό δάνειο και υψηλό επίπεδο χρέους, καθιστούν την αγορά κατοικίας ιδιαίτερα ριψοκίνδυνη. Η Σουηδία και το Ηνωμένο Βασίλειο κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου λόγω της εξάρτησής τους από τα κυμαινόμενα ή βραχυπρόθεσμα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων.
Η Yulia Zhestkova, οικονομολόγος της Goldman Sachs, αναφέρει ότι από τις μεγαλύτερες οικονομίες του κόσμου βλέπει «μεγαλύτερο κίνδυνο σημαντικής αύξησης των ποσοστών καθυστέρησης των ενυπόθηκων δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο». Ομοίως, στις ΗΠΑ, ο γρήγορος ρυθμός του πληθωρισμού των κατοικιών στο παρελθόν, σε συνδυασμό με τις υψηλές αποτιμήσεις και την επιθετική νομισματική σύσφιξη, αποτελούν πηγές κινδύνων.
Ωστόσο, άλλες χώρες, συμπεριλαμβανομένης της Ιαπωνίας, της Ιταλίας και της Γαλλίας, βρίσκονται σε καλύτερη θέση, σύμφωνα με την Oxford Economics, χάρη στις πιο συγκρατημένες αυξήσεις τιμών, τις λιγότερο αυξημένες αποτιμήσεις και τα χαμηλότερα επίπεδα χρέους των νοικοκυριών. Η Γαλλία και η Ιταλία έχουν επίσης αρκετά χαμηλά ποσοστά χρέους κυμαινόμενου επιτοκίου, γεγονός που συνεπάγεται κάποια προστασία από τις άμεσες επιπτώσεις της αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.
Δεν είναι ακόμη σαφές πόσο σοβαρή μπορεί να είναι η όποια κατάρρευση. Σε παγκόσμιο επίπεδο, οι αναλυτές είναι αισιόδοξοι ότι στις περισσότερες μεγάλες οικονομίες, οι συνθήκες της αγοράς ακινήτων δεν υποδηλώνουν τόσο βαθιά ύφεση όσο αυτή που σημειώθηκε κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Τότε, οι τιμές των κατοικιών μεταξύ των πιο βιομηχανοποιημένων χωρών μειώθηκαν κατά 13% από το ανώτατο σημείο το 2007 έως το χαμηλότερο σημείο το 2012.
Η κρίση οδήγησε σε περισσότερες από 2 εκατ. κατασχέσεις το 2009 στις ΗΠΑ. Σε χώρες όπως η Ελλάδα, η Ιταλία και η Ισπανία, οι οποίες επίσης υπέστησαν στεγαστική και κρατική κρίση, η κατάρρευση των κατοικιών ήταν τόσο σημαντική που οι τιμές δεν έχουν ακόμη επιστρέψει στο επίπεδο που ήταν το 2007.
Μια βασική διαφορά τώρα είναι η ισχύς της αγοράς εργασίας. Η ανεργία δεν πρόκειται να είναι τόσο σοβαρή όσο ήταν στον απόηχο της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Το ΔΝΤ προβλέπει ότι το ποσοστό ανεργίας θα αυξηθεί κατά λιγότερο από 1 ποσοστιαία μονάδα το επόμενο έτος, σε σύγκριση με το χρηματοπιστωτικό κραχ, όταν ήταν πιο κοντά στις 3 ποσοστιαίες μονάδες. «Όσο η ανεργία παραμένει χαμηλή, υπάρχει μια λογική πιθανότητα οι πτώσεις των τιμών να είναι περιορισμένες, με τις αγορές αντιθέτως να ‘παγώνουν’ σε χαμηλά επίπεδα συναλλαγών», λέει ο Slater, της Oxford Economics.
Αυτή τη φορά υπάρχει και μια άλλη κρίσιμη διαφορά: σε πολλές αγορές, συμπεριλαμβανομένων των ΗΠΑ, του Ηνωμένου Βασιλείου, της Νότιας Αφρικής και της Δανίας, τα νοικοκυριά έχουν χαμηλότερα ενυπόθηκα χρέη σε σχέση με τα εισοδήματα, απ’ ότι είχαν πριν τη χρηματοπιστωτική κρίση. Οι δανειολήπτες είναι πιο προστατευμένοι με τα πιο μακροπρόθεσμα συμβόλαια και ο ενυπόθηκος δανεισμός είναι πιο αυστηρά ρυθμισμένος.
Στην Ευρώπη, το μερίδιο των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο έχει μειωθεί σημαντικά την τελευταία δεκαετία, και οι συμφωνίες δεκαετούς ή και μεγαλύτερης διάρκειας έχουν γίνει η νόρμα. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στη Γερμανία, στην Ολλανδία και στην Ισπανία. Η Alexia Korea, αναπληρώτρια διευθύντρια στον οίκο αξιολόγησης Fitch, αναφέρει ότι στην Ολλανδία οι χαμηλότεροι δείκτες δανείων προς αξία και τα σημαντικά χαμηλότερα ποσοστά των ενυπόθηκων δανείων με μόνο τόκο «θα βοηθήσουν στην αποτροπή των μεγάλων μειώσεων των τιμών» που παρατηρήθηκαν μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Ο Tom Bill, επικεφαλής της έρευνας για τις κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο στην Knight Frank, λέει ότι αναμένει ότι οι τιμές στο Ηνωμένο Βασίλειο θα επανέλθουν στο επίπεδο που βρίσκονταν το καλοκαίρι του 2021, αλλά λόγω της χαμηλής ανεργίας και των καλά κεφαλαιοποιημένων τραπεζών «δεν θα επαναληφθούν οι διψήφιες μειώσεις των τιμών που παρατηρήθηκαν κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης».
Ομοίως, στις ΗΠΑ, τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια είναι μακροπρόθεσμες συμφωνίες και περισσότερα από τα δύο τρίτα των αγοραστών είναι πρώτης κατηγορίας δανειολήπτες, σε σύγκριση με μόλις έναν στους τέσσερις που ήταν πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Σε συνδυασμό με την πολύ περιορισμένη προσφορά, ο Zandi, της Moody’s Analytics, δεν αναμένει την ίδια πτώση των τιμών και την αύξηση των κατασχέσεων όπως κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης στις ΗΠΑ, και προτείνει ότι οι θεσμικοί επενδυτές που προσελκύονται από τα υψηλά ενοίκια θα στηρίξουν επίσης τη ζήτηση μακροπρόθεσμα. «Έχουν αποτραβηχτεί στο περιθώριο (προς το παρόν) επειδή γνωρίζουν ότι οι τιμές πρόκειται να μειωθούν, αλλά δεν θα περιμένουν για πάντα», προσθέτει.
Όλα τα σημάδια δείχνουν ότι η έξαρση της ζήτησης κατοικιών που στηρίχθηκε από τα χαμηλά επιτόκια ανήκει στο παρελθόν. Η αγορά «κατεβάζει ταχύτητα σε όλο τον κόσμο», λέει η Cristina Arbelaez, παγκόσμια οικονομολόγος της Morgan Stanley. «Αρχίζουμε τώρα να βλέπουμε μια αντιστροφή» της περσινής έκρηξης της αγοράς κατοικιών, προειδοποιεί. «Αλλά για να είμαστε σαφείς, δεν περιμένουμε επανάληψη της κατάρρευσης των κατοικιών το 2006-2008».